Ciclo do mercado imobiliário no Recife chega ao fim?


Crescimento da renda não acompanha ritmo de aumento no preço dos imóveis

Por Antônio Pessoa*

Nos anos de 2000 e de 2010, para os quais o IBGE coletou informações sócio-econômicas através do Censo Demográfico, observa-se que Recife foi uma das capitais brasileiras que menos cresceu do ponto de vista populacional. Com uma taxa de crescimento de 0,78% ao ano entre 2000 e 2010, foi a quinta capital com menor crescimento neste indicador e a primeira fora do eixo Sudeste-Sul. Em verdade, a dinâmica populacional recifense copia de perto àquela observada no Rio, São Paulo e Belo Horizonte.

No tocante a novos lançamentos imobiliários residenciais, o dinamismo do Recife resultou numa expansão média anual de 2,03% entre 2000 e 2010, medida pelo número de imóveis regulares registrados na Prefeitura e que constam no cadastro do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU).Apenas por este indicador, colocado no mesmo período de tempo do Censo, vê-se que a oferta de imóveis caminhou em ritmo mais acelerado – quase três vezes maior – do que a expansão demográfica registrada. Se considerarmos apenas os últimos anos (2010-2012), os números dizem ainda mais sobre o crescimento imobiliário: a taxa de crescimento anual foi de 15,61%. Ou seja, em algum momento da década passada, possivelmente a partir de 2005, a construção civil engendrou um grande ciclo de investimentos que está mudando radicalmente a paisagem recifense e gerando impactos sócio-econômicos sobre as famílias e a economia municipal.

A maior oferta de imóveis residenciais no Recife segue a tendência da expansão da construção civil experimentada pelo país nesses últimos dez anos. Ela foi importante ao absorver as pressões de demanda por imóveis novos, oriunda de jovens casais e de famílias, mas também por pessoas de várias faixas etárias que passaram a viver sozinhas nos domicílios. Estas últimas, segundo o Censo de 2010, já representavam 12,2% do total de domicílios particulares no país.

Mas o que uma população que cresce pouco e um setor imobiliário em franca expansão possuem em comum para estarem sendo tratadas em conjunto? Em princípio teriam muito pouco e mesmo tais informações soariam até divergentes. Existem duas outras questões relevantes para se entender um pouco melhor este cenário: a evolução da renda ocorrida no Recife e a valorização no preço dos imóveis.

Considerando as informações das pessoas de 10 anos ou mais de idade e economicamente ativas, disponibilizadas pelo IBGE, verifica-se que no período 2000-2010 a renda real no Recife se expandiu em média 26%. Esse número foi calculando considerando o rendimento médio em cada um dos anos e o estoque de pessoas economicamente ativas e aplicando a variação anual do IPCA para se chegar aos valores reais. Tal número significa que, descontada a inflação, a recuperação da economia iniciada no Governo Lula permitiu um ganho médio real de 26% na renda total da população recifense ao longo da década. Esta é uma estimativa que não leva em consideração outras formas de trabalho, como o informal, mas dá uma ideia bastante razoável dos ganhos reais obtidos no poder aquisitivo.

O outro lado da história é o preço dos imóveis. Pesquisa realizada pela FIPE – Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas para fevereiro de 2012, mostra que o metro quadrado no Recife é o quarto mais caro do país, alcançando nos novos lançamentos uma média de mais de R$ 5 mil nesse mês e aumentando acima da média nacional no último ano. Analisando a série histórica dos preços dos imóveis, disponível no site da própria FIPE, vê-se que entre junho de 2010 (início da série) até fevereiro de 2012 os preços dos imóveis novos subiram, em média, 50%.

Bem, expostos os números, quais as consequências?

A principal conclusão é que o crescimento da renda das pessoas não está acompanhando o ritmo de aumento no preço dos imóveis. Muitas estão aproveitando a onda de especulação e retirando recursos aplicados em outras opções de investimento para comprar imóveis. Só isso pode explicar a constante elevação nos preços. A classe média e alguns investidores simplesmente passaram a enxergar este mercado como um investimento financeiro e não como a constituição de um patrimônio. Muitas sequer irão morar nos imóveis que, em diversos casos, permanecem fechados por falta de interessados em comprar ou alugar aos preços pedidos. O proprietário, por sua vez, não se sente constrangido em reduzir preços pois ainda visualiza no horizonte o ganho pela valorização do imóvel.

Tal comportamento terá impactos futuros. Mesmo que financiados, os imóveis estão se tornando caros demais para a maioria das famílias, que não teriam como comprometer uma parcela tão grande de sua renda com as prestações. Ademais, o aumento de preço dos imóveis novos puxam também os preços nos mais antigos. Já se formou no mercado recifense uma bolha imobiliária que irá estourar em algum momento, a exemplo do ocorrido em 2007 nos Estados Unidos. Como no jogo da pirâmide, aqueles que entram cedo tem ganhos elevados, para os que entram tarde é preciso ter cuidado.

*Coordenador do curso de economia da FBV


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